“조금만 더 기다리면 금리가 내려갈 텐데.”

남가주 한인 바이어분들께 요즘 가장 많이 듣는 말입니다. 그럴 만합니다. 30년 고정 모기지 금리는 7월 2일 기준 6.43%로 7주 만에 최저치를 찍었으니까요.

그런데 같은 시기, 연방준비제도(연준)에서는 정반대 방향의 이야기가 나오고 있습니다. 6월 회의에 참석한 정책위원 18명 중 9명이 올해 안에 금리 인상이 필요하다고 봤습니다. 인하를 예상한 사람은 단 한 명이었습니다.

이 글은 “지금 당장 사세요”라고 말하려는 글이 아닙니다. “기다린다”는 것도 하나의 선택이며, 그 선택에도 가격표가 붙어 있다는 점을 숫자로 보여드리려는 글입니다. 다음 FOMC 회의는 7월 28~29일입니다.

01. 왜 지금 중요한가 — 금리는 내려가는데, 연준은 반대를 본다

지금 시장에는 서로 반대 방향의 신호 두 개가 동시에 켜져 있습니다.

먼저 좋은 소식입니다. 프레디맥(Freddie Mac) 주간 조사 기준 모기지 금리는 이렇게 움직였습니다.^[1]

금리가 내려간 이유는 주택시장이 좋아져서가 아닙니다. 유가가 하락하고 미국–이란 간 잠정 평화 합의가 나오면서 장기 국채 수익률이 내려갔고, 모기지 금리가 그 뒤를 따라간 것입니다.^[1]

즉 지금의 6.43%는 연준이 만들어준 금리가 아니라 지정학적 상황이 만들어준 금리입니다. 상황이 바뀌면 되돌아갈 수 있다는 뜻이기도 합니다.

02. 무슨 일이 있었나 — 6월 회의가 보낸 신호

6월 16~17일 회의는 케빈 워시(Kevin Warsh) 신임 의장의 첫 회의였습니다.

결론부터 말하면 기준금리는 3.50%~3.75%로 동결됐습니다. 그런데 동결이라는 결과보다 그 안의 내용이 훨씬 중요합니다.^[2][3]

그렇다면 다음 분수령은 언제일까요? 여기서 한 가지 짚고 갈 부분이 있습니다.

방향을 바꾼 변수: 6월 고용은 5만 7천 명 증가에 그쳐 4개월 만에 가장 부진했고, 4·5월 수치도 합계 7만 4천 명 하향 조정됐습니다. 물가는 위를, 고용은 아래를 가리키고 있습니다.^[4]

03. 반드시 알아야 할 구분 — 연준 금리 ≠ 모기지 금리

이 부분을 오해하면 판단 전체가 틀어집니다.

많은 분들이 “연준이 올리면 모기지도 곧바로 오른다”고 생각하십니다. 사실이 아닙니다.

그래서 이런 일이 실제로 벌어집니다. 연준이 금리를 인상했는데도, 시장이 “이제 인플레가 잡히겠구나”라고 믿으면 장기 국채 수익률이 떨어지고 모기지 금리는 오히려 내려갑니다. 반대로 연준이 동결해도 인플레 기대가 살아나면 모기지 금리는 올라갑니다.

04. 바이어에게 주는 의미 — “더 내릴 때까지”의 실제 가격표

기다림의 비용을 숫자로 계산해 보겠습니다.

오렌지 카운티 중간 주택가격 $1,238,125, 20% 다운(대출 $990,500), 30년 고정 기준입니다. 원리금(P&I)만 계산했으며 세금·보험은 제외했습니다.^[5]

리버사이드 카운티는 어떨까요. 중간가 $613,000, 20% 다운(대출 $490,400) 기준으로 6.43%면 월 $3,077, 6.93%면 $3,240입니다. 월 $163, 연 $1,950 차이입니다.

더 중요한 건 “구매력”입니다

월 상환액을 $6,215로 고정해 두고 생각해 보십시오.

남가주에서 5%는 방 하나, 학군 하나, 동네 하나의 차이입니다.

그런데 — 기다림이 항상 손해인 것도 아닙니다

정직하게 반대 시나리오도 보겠습니다. 1년 뒤 금리가 6.0%로 내려가고, 대신 집값이 3% 올랐다고 가정해 봅시다.

월 상환액은 조금 낮아지지만, 현금으로 준비해야 할 다운페이먼트는 오히려 $7,429 늘어납니다. 기다림은 확실한 승리도, 확실한 패배도 아닙니다. 어떤 변수가 나에게 더 아픈지가 다를 뿐입니다.

그래서 알아둬야 할 두 가지 도구

계산해 보세요. 플로트다운에 $4,952를 쓰는 게 맞으려면, 금리가 최소 얼마나 내려가야 본전일까요? 위 예시에서 0.25%p 하락 시 월 절감액은 약 $164입니다. 즉 약 30개월은 살아야 비용을 회수합니다. 5년 안에 팔 계획이라면 다시 생각해 볼 문제입니다.

05. 셀러에게 주는 의미 — 여름 재고 정점과 겹치는 리스크

금리가 오르면 내 집값이 떨어질까요? 직접적이진 않지만, 경로가 있습니다.

금리 0.5%p 상승은 바이어의 구매력을 약 5% 깎습니다. 내 집을 살 수 있는 바이어의 숫자가 줄어든다는 뜻입니다. 문제는 이 타이밍이 여름 재고 정점과 겹친다는 점입니다.

이 세 숫자가 함께 말해 주는 것은 분명합니다. 오렌지 카운티는 “제값에 팔리는 시장”입니다. 105%, 110%에 팔리던 시절이 아닙니다. 오버프라이싱을 흡수해 줄 여유가 시장에 없습니다.

재고 정점은 7~8월 사이로 예상됩니다.^[8] 그 이후 연말까지 서서히 줄어듭니다. 다시 말해, 지금 나온 매물은 1년 중 가장 경쟁이 치열한 구간을 지나고 있습니다.

리버사이드 카운티는 조금 더 조심스럽습니다. 중간 실거래가 $613,000으로 전년 대비 1.2% 하락했고, 평균 49일 만에 팔립니다.^[9]

06. 실전 요약 — 7월 28일 전에 해야 할 일

자주 받는 두 가지 질문